پایان نامه ها و مقالات

صدور سند مالکیت، اموال غیر منقول

دانلود پایان نامه

سند مالکیتی صادر و آنگاه اشکالی پیش آمد کند با وجود آن اشکال در تجدید سند مالکیت ( یا تفکیک بر اساس سند مالکیت نخستین) تردید بوجود آمد باز باید رعایت شرط عمومی صدور سند مالیکت یعنی یقین به انتفاء اشکال در بین باشد.
۲- حکم تملیک دادگاه و صدور سند مالکیت:
در قدیم ادارات ثبت عقیده داشتند که پس از صدور دستور تملیک از دادگاه باید انتقال محکوم به، به محکوم له در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و آنگاه اداره ثبت به محکوم له سند مالکیت بدهد مدت ها اختلاف بین محاکم و ادارات ثبت در این باب وجود داشت النهایه باین نتیجه رسیدند که تنظیم سند انتقال در دفتر در این مورد ضروری نیست در سال ۱۳۱۷ که آئین نامه قانون ثبت نوشته می شد همین نظر را در ماده ۱۲۴ قانون ثبت گنجاندند بنابرین صدور سند مالکیت پس از صدور دستور تملیک دادگاه نیاز به تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی ندارد.
۱-۲-۱-۳-۳ اعتبار اسناد مالکیت
ماده ۲۲ قانون ثبت می گوید : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت”.
در این ماده قید “مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید” می تواند منشا تفسیر های گوناگون شود و نظرات متفاوتی بر جای گذارد به طوری که بدست اهل قانون مانند موم می تواند باشد یکی از آن طاووس و دیگری از آن مگس می سازد!
این ماده منطوقاً و مفهوماً دلالت دارد بر:
۱- ثبت ملک مثبت مالکیت کسی است که ملک بنام او ثبت شده است یا به او ارث رسیده است یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است.
۲- ثبت ملک به نام هر کسی سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود. بجز در مواردی که در ماده ۲۴ قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت واجور و خسارت قابل مطالبه است.
۳- پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید این امر از کلمه فقط که در ماده ۲۲ ذکر شده است استفاده می کرد.
۴- با توجه به ماده ۷۵۷ قانون آئین دادرسی مدنی نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است به مرور زمان جاری نمی شود.
۵- مطابق ماده ۶۶۵قانون آئین دادرسی مدنی هر گاه رای داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد باطل است و پذیرفته نمی شود.
۱-۲-۱-۳-۴ تفاوتهای اسناد رسمی با اسناد مالکیت
بین سند مالکیت و سند رسمی تفاوتهای زیر وجود دارد :
۱- تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است.
۲- به طور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه یافتن جریان ثبت است و پس از ثبت دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود اما ثبت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی بدین معناست که با رعایت کلیه قوانین ملک بنام خریدار منتقل شده و ثمن و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد.
۳- سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی منعکس کننده آخرین نقل و نتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد.
۴- سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود.
۵- سند مالکیت اماره قطعی وقانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد.
۶- سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده ۹۲و۹۳ قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجراء بوده و دارای ضمانت اجرائی می باشد۸.
واین ویژگی تنها مخصوص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی بوده و منحصر به آنها می باشد و به سایر اسناد تنظیمی در نزد سایر مامورین صلاحیت دار دولت تسری ندارد۹.
۷- تفاوت دیگر بین سند مالکیت و اسناد رسمی تنظیمی در دفتر خانه موضوع دعوی ابطال آنها می باشد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی دعوی ابطال آن مواجه با محدودیت خاصی نسبت و هر زمان و به هر دلیل قانونی می توان ابطال آنها را از دادگاه خواست مثلاً چنانچه سندی صوری تنظیم شده باشد، لکن سند مالکیتی که اداره ثبت صادر می نماید را جز در موارد محدود و به هر بهانه ای و به راحتی نمی توان ابطال نمود.
۱-۲-۲ ثبت اختیاری و اجباری
به موجب مادتین ۴۶و۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت برخی از اسناد اجباری اعلام گردیده است البته ثبت اموال غیر منقول بدون استثناء الزامی می باشد و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالک و قائم مقام قانونی آنها مکلف به ثبت کلیه اموال غیر منقو می باشند.
۱-۲-۲-۱ موارد ثبت اجباری اسناد
اسنادی که قانون، ثبت آنها را اجباری اعلام کرده بر دو دسته اند :
۱- اسنادی که به حکم قانون باید به ثبت برسند
مانند کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر اسناد ثبت شده باشد و همچنین کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
۲- اسنادی که قانون اجباری بودن ثبت آنها در هر مرحله به نظر وزارت دادگستری واگذر نموده است مانند صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه.
۱-۲-۲-۲ موارد ثبت اختیاری اسناد
( استثنائات اجباری بودن ثبت اسناد)
هرچند “اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد است”. اما مواردی وجود دارد که قانونگذار صراحتاً به عدم لزوم ثبت آنها اشاره نموده و عادی بودن این اسناد را مورد قبول قرار داده است بعضی از اسناد با توجه به عدم شمولشان به یکی از سناد مذکور در بند ۲ ماده ۴۷ قانون ثبت جزء اسناد عادی بوده و ثبت آنها الزامی نمی باشد. اهم این موارد عبارتند از : ۱- تقسیم نامه ۲- وصیت نامه ۳-اجاره نامه اماکن استیجاری، مسکونی، اداری ۴-سند راجع به تعهد به انجام معامله مال غیر منقول ۵-اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول تنظیمی تا تاریخ ۱/۱/۱۳۷۰
۱-۲-۳ مفهوم دعوای ابطال سند رسمی
منظور از سند رسمی که می توان دعوی ابطال آن را مطرح کرد هر سندی است که مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی به ثبت رسیده باشد کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، سند مالکیت معارض جزء اسناد رسمی بوده و در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آنها ذی نفع می تواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آنها در دادگاه صالحه اقدام نماید و دادگاهها مکلف به رسیدگی به این دعاوی می باشند.
پس در تعریف این دعوی می توان گفت که دعوی ابطال سند رسمی “دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر شدن سند رسمی می شود” بدین ترتیب ممکن است بطلان سند به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است۱۰. ابطال سند مالکیت معارض از مصادیق این دعوی می باشد یا ممکن است سند به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیفتد۱۱، مانند پرداخت وجه سند و یا به علت جعلیت سند (اعم از جعل مادی یا مفادی) باشد۱۲. موضوع بحث ما در این پایان نامه مربوط به ابطال اسناد مالکیت که از اداره ثبت صادر می شوند می باشد.
۱-۲-۴ مفهوم ابطال
۱-۲-۴-۱ بطال سند مالکیت به حکم قانون
در زمانی که مقتضیات اجتماعی مانند تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح عمومی مانند حفظ جنگلها و مراتع و یا جهات شرعی مانند حفظ موقوفات اقتضاء نماید.
با وضع قوانین لازم دستور ابطال ثبت و اسناد مالکیتی که بنام اشخاص صادر شده است داده می شود. مانند قانون ابطال اسناد مالکیت رقبات موقوفه برخی از قوانین به ادارات ذیربط این اختیار را می دهد که منابع طبیعی را تشخیص و دستور ابطال آنها را صادر نماید. در این موارد سازمان ثبت مکلف است که طبق درخواست آن مرجع ثبت و سند مالکیت صادره را ابطال نماید که در این موارد نیازی به احکام قضایی نمی باشد.
۱-۲-۴-۲ ابطال سند مالکیت به حکم دادگاه
هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد یا در تعارض اسناد ذینفع می تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال ثبت و سند مالکیت رااز دادگاه بخواهد.
همچنین هر گاه در عملیات ثبتی اشتباهی رخ دهد و هیات نظارت اصلاح آن را مخل حقوق دیگران بداند ذینفع می تواند از دادگاه حکم ابطال را بخواهد.
۱-۲-۵ چگونگی ابطال سند مالکیت
گفتیم که منظور از دعاوی مربوط به ثبت اسناد دعاویی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت حادث می گردد این دعاوی را در دو بخش دعاوی در صلاحیت مراجع قضایی و دعاوی در صلاحیت مراجع غیر قضایی بیان خواهیم نمود.

۱-۲-۵-۱ شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت
بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت حقی از کسی ضایع شده پذیرفته نخواهد شد و بر اساس ماده ۲۲ همان قانون نیز همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت. با این اوصاف و با صراحت مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت آیا دعوی ابطال سند مالکیت قابل پذیرش می باشد؟ در اینجا دو نظر ابراز شده است:
عده ای معتقدند که، چنانچه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد ذی نفع ابطال سند مالکیت را از دادگاه بخواهد و این موضوع مغایرتی با ماده ۲۲ قانون ثبت نیز ندارد چرا که ماده ۲۲ قانون ثبت ناظر به ملکی است که مطابق قانون به ثبت رسیده و چنانچه در جریان ثبت ملک رعایت مقررات قانونی نشده باشد و با این وصف ملک به ثبت رسیده باشد. منصرف از ماده ۲۲ قانون ثبت می باشد.
عده ای دیگر معتقدند که: برابر مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت ابطال سند مالیت و دعوی مربوط به آن قابل استماع نیست و سند مالکیت قابل ابطال نمی باشد، چرا که قانون ثبت تشریفات خاصی برای ثبت ملک و صدور سند مالکیت قائل شده است و انتظام امور جامعه و حقوق افراد نیز ایجاب می کند که مالکیت متزلزل نشود در غیر اینصورت با هیچ اطمینانی نمی توان معامله ای انجام داد۱۳. به نظر می رسد که عدل و انصاف اقتضاء این را دارد که اگر جریان عملیات ثبتی صحیحاً صورت نگرفته باشد مثلاً در مواردی که انتشار آگهی نوبتی لازم است، آگهی منتشر نشده باشد چون چنین ثبتی مطابقت قانون صورت نگرفته و با عدم انتشار آگهی حق اعتراض
کسانی که میتوانسته ند بر آن اعتراض کنند ضایع شده است مدعی یا مدعیان حق می توانند در دادگاه اقامه دعوی نموده و احقاق حق کنند۱۴.
البته نظر گروه اول خالی از قوت نیست و به نظر می رسد که به هر حال در پذیرش دعوی ابطال سند مالکیت را باید محدود به موارد خاص و مواردی که به هر حال چاره ای جز پذیرفتن دعوائی وجود ندارد نموده و از پذیرش دعوی در تمامی موارد خودداری نمود.
بهر تقدیر از نجائیکه رویه قضائی طرح دعوی ابطال سند مالکیت را به شرحی که اشاره شد پذیرفته است، بنابراین خواهان ابطال سند مالکیت در صورتی که بتواند ثابت کند که مقررات قانونی در جریان ثبت ملک رعایت نشده است می تواند طرح دعوی نماید.
دعوی ابطال سند مالکیت باید به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز باید رعایت گردد و از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن هم دعوی ابطال سند مالکیت یک دعوی مالی محسوب می گردد مرجع صالح نیز دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.
۱-۲-۵-۲ نحوه ابطال
ابطال سند رسمی در صلاحیت دو مرجع قضایی و غیر قضایی می باشد که مراجع غیر قضایی عبارتند از: ادارات مربوطه مانند منابع طبیعی یا جنگل داری که ما به تشریح هر یک خواهیم پرداخت.
۱-۲-۵-۲-۱ در محکمه
هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد یا مشکل قانونی وجود داشته باشد ذی نفع می تواند به دادگاه محل وقوع ملک دادخواست ابطال سند رسمی را بدهد.
۱-۲-۵-۲-۲ در ادارات ثبت
ابطال اسناد مالکیت که در صلاحیت اداره ثبت است چندین مورد می باشد که توضیح مفصل و تشریح هر کدام از این موارد در جای خود داده خواهد شد منظور از این بحث مواردی از ابطال سند مالکیت است که نیاز به صدور حکم از دادگاه نداشته و اداره ثبت طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون، راساٌ نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید.
۱-۲-۵-۲-۳ به حکم قانون
ممکن است سند مالکیت صادر شود اما قانون راساً اعلان بطلان آن را بکند در اینجا نیز چندین مورد وجود دارد که در جای خود به توضیح بیشتر آنها خواهیم پرداخت.
در این مورد قانونگذار ابطال اسناد را به مراجع و ادارات مربوطه به خود واگذار نموده و این ادارات و مراجع راساً می توانند نسبت به ابطال سند صادره اقدام نمایند البته این مستلزم ین است که این اسناد مخالف با قانون تشخیص داده شوند مانند اداره جنگلبانی یا منابع طبیعی
۱-۲-۵-۳ طریقه اجرای حکم ابطال
مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضا ئی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی که به تائید شورای نگهبان هم رسیده باشد و یا

92

دیدگاهتان را بنویسید